Come leggere un preventivo di ristrutturazione (e capire se è giusto)
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La risposta breve
Un preventivo serio ha dietro un computo voce per voce: ogni lavorazione con la sua quantità, la sua unità di misura e il suo prezzo unitario. Se quello che hai in mano è una pagina con tre righe e un totale, non è un preventivo: è una cifra, e una cifra non si può verificare.
La domanda che si fanno tutti è "mi stanno fregando?". La risposta che trovano in giro è sempre la stessa: "senza vedere casa non si può dire", oppure "fai altri tre preventivi". Nessuna delle due ti insegna a leggere il foglio che hai davanti. Questa pagina fa quello: ti mostra com'è fatto un computo vero, quali voci pesano, quali sono quelle che nessuno capisce e dove si nascondono i conti che salgono dopo.
Com'è fatto un computo vero: le categorie
Un computo non è un elenco alla rinfusa: è diviso in categorie, ognuna con un suo codice, che seguono l'ordine con cui si lavora in cantiere. Prima si allestisce, poi si demolisce, poi si rifà. Sotto ci sono le categorie che compongono la ristrutturazione integrale di un appartamento. Se nel preventivo che hai in mano mancano categorie intere che nel tuo lavoro servono, quel lavoro lo pagherai comunque: solo più tardi.
| Cod | Categoria | Cosa contiene |
|---|---|---|
| PE | Pratiche edilizie | CILA, direzione lavori, aggiornamento catastale |
| A | Allestimento cantiere | Protezioni, ponteggi interni, servizi di cantiere |
| B | Demolizioni e rimozioni | Compreso il trasporto a discarica autorizzata |
| C | Massetti | Il piano su cui si posa il pavimento |
| D | Opere murarie | Tramezzi nuovi, chiusure, modifiche ai vani |
| E | Intonaci | Rappezzi e intonaci nuovi |
| F | Controsoffitti e soppalchi | Ribassamenti in cartongesso, botole di ispezione |
| G | Pavimenti e rivestimenti | La posa, non il materiale: quello sta in MF |
| H | Impermeabilizzazioni | Guaine sotto i piatti doccia e nelle zone umide |
| I | Impianti | Idrico, gas, termico, elettrico, condizionamento |
| L | Assistenza muraria | Il muratore che apre, chiude e ripristina per gli impiantisti |
| M | Montaggi | Posa di sanitari, porte, soglie, apparecchi |
| N | Opere da pittore | Tinteggiature e finiture |
| SE | Serramenti | Infissi esterni, la voce singola più pesante |
| MF | Materiali di finitura | Piastrelle, sanitari, rubinetteria, porte |
Usa questo elenco come una lista di controllo. Non tutte le categorie servono in ogni lavoro: dipende da cosa stai facendo. Ma se il tuo intervento le prevede e nel preventivo non compaiono, la domanda da fare è una sola: questa voce è esclusa o l'avete dimenticata? Una categoria che manca è il modo più comune in cui un preventivo sembra più conveniente di un altro.
C'è poi una cosa che sorprende quasi tutti quando si guardano le proporzioni di un computo: le voci che la gente considera "il lavoro" (opere murarie, intonaci, pittura) sono fra le più leggere. Il grosso si concentra in tre posti: serramenti, impianti e assistenza muraria. Le prime due le conoscono tutti. La terza è quella che nessuno sa cosa sia.
Le voci che nessuno capisce
Assistenza muraria: spesso pesa più degli impianti
È la voce su cui nei forum si aprono discussioni intere, e la reazione è sempre la stessa: "ma cosa sono? perché costano più degli impianti?". Nel lavoro completa capita spesso che l'assistenza muraria superi la voce impianti. Non è un errore.
L'idraulico e l'elettricista posano l'impianto: tubi, cavi, collettori, quadro, apparecchi. Ma il muro non lo aprono e non lo chiudono loro. Quello è il lavoro del muratore, ed è tanto: tracciare e scavare le tracce nei muri e nei pavimenti per far passare tubi e corrugati, fare i fori nei solai e nelle murature portanti, murare le cassette e le scatole di derivazione, stare in cantiere ad assistere il montaggio quando serve una mano o una modifica, e poi richiudere e ripristinare tutto: rinzaffi, intonaci, massetti rifatti dove si è scavato.
Su un appartamento intero si parla di decine e decine di metri di traccia aperta e richiusa, in tutte le stanze. È manodopera pura, molte giornate di lavoro, e non produce niente che si veda a lavoro finito: ecco perché sembra una voce gonfiata e non lo è.
Il punto pratico: se in un preventivo di ristrutturazione con impianti nuovi non c'è una voce di assistenze murarie, quel lavoro non è sparito. Qualcuno lo farà comunque, e verrà chiesto dopo, a muri aperti, quando non hai più margine per discutere. Un preventivo senza assistenze murarie non è più economico: è incompleto.
Massetti: il piano invisibile
Il massetto è lo strato che sta tra il solaio e il pavimento: serve a fare il piano, a coprire gli impianti che corrono a terra e a dare la pendenza dove serve. Non si vede a lavoro finito, e per questo quando compare in preventivo sembra una voce inventata. Conta molto sapere se è un rappezzo (solo dove si è scavato) o un rifacimento integrale: sono due cifre che non hanno niente a che vedere fra loro, e quale delle due serve spesso si scopre solo in demolizione.
Intonaci: quasi sempre solo rappezzi
Nella maggior parte delle ristrutturazioni questa voce è fatta di rappezzi e riprese dove si è scavato, non di intonaco nuovo su tutta la casa. Se nel tuo preventivo la voce intonaci pesa molto, chiedi se si sta rifacendo tutto (perché quello vecchio è a base gesso, o si distacca, o va tolto per gli impianti) o se qualcuno ha messo una quantità a occhio. E attenzione a non confonderla con la rasatura, che è il passaggio prima della pittura ed è un'altra voce.
Montaggi: la posa senza il materiale
Nel computo, "montaggi" è la posadi quello che compri altrove: sanitari, rubinetteria, porte interne, soglie, apparecchi. Il materiale sta in un'altra categoria (MF, materiali di finitura). È la separazione che genera più equivoci: uno legge la voce montaggi e pensa che i sanitari siano dentro, un altro legge quella dei materiali di finitura e pensa che la posa sia compresa. Prima di confrontare due preventivi, verifica se materiale e posa stanno nella stessa voce o in due: è il modo più comune con cui due totali sembrano diversi mentre descrivono la stessa cosa.
A misura o a corpo: la riga che decide chi paga le sorprese
È la differenza più importante di tutto il documento, e quasi nessuno la spiega al cliente.
A corpo
Paghi la cifra pattuitaper quel lavoro, qualunque quantità venga fuori. Se l'impresa ha misurato male, il problema è suo. Costa un po' di più in partenza, perché nel prezzo c'è il rischio che si assume, ma sai quanto spendi.
A misura
Paghi il prezzo unitario per la quantità realmente eseguita, misurata a fine lavoro. Il totale che leggi in fondo al preventivo è una stima su quantità presunte. Se le quantità crescono, cresce il conto, e il preventivo resta formalmente rispettato.
Il caso che lo spiega meglio di qualsiasi definizione
Un intonaco esterno preventivato su 144 mq. A lavoro finito, la superficie misurata era di 270 mq. Con un contratto a misura quella differenza si paga tutta, al prezzo unitario del preventivo: il prezzo del metro quadro non è cambiato di un centesimo, sono cambiati i metri quadri. Chi ha vissuto questa situazione la riassume così: i prezzi unitari sono identici al preventivo, quello che è aumentato è la quantità di qualsiasi cosa.
Ed è esattamente il punto: un preventivo a misura non è un prezzo, è un listino. Il totale in fondo serve a farti capire l'ordine di grandezza, non a impegnare nessuno.
Cosa fare, concretamente: chiedi che sia scritto, voce per voce, se il prezzo è a misura o a corpo. Per le voci a misura, chiedi come e quando si misurae chiedi di essere presente (o di avere le foto) alla misurazione. E chiedi una soglia: "se una quantità supera del 10% quella preventivata, mi avvisate prima di eseguire". Un'impresa serie non ha problemi a metterlo per iscritto.
Preventivo, computo, capitolato: non sono la stessa cosa
Sono tre documenti diversi e vengono chiamati tutti "il preventivo". Sapere quale ti manca è metà del lavoro.
| Documento | Cos'è | A cosa ti serve |
|---|---|---|
| Preventivo | Il totale che ti viene chiesto | A sapere quanto spendi. Da solo non dimostra niente. |
| Computo metrico | L'elenco voce per voce, con quantità e prezzi unitari | A verificare i numeri e a confrontare due offerte davvero. |
| Capitolato | La descrizione di cosa si fa e con quali materiali | A verificare la qualità: marche, spessori, modo di posa. |
Senza computo non puoi controllare le quantità: paghi un numero. Senza capitolatonon puoi controllare cosa ti mettono in casa: la stessa voce "pavimento in gres" può coprire un materiale da magazzino o uno di fascia alta, e nessuno dei due sta sbagliando il preventivo. Se ti danno solo il totale e alla richiesta del dettaglio rispondono che "è tutto compreso, si fidi", stanno togliendo a te l'unico strumento che avevi per verificare.
Il trucco per verificare i metri quadri
Dentro le opere da pittore c'è una voce che vale poco in euro e molto in informazione: la tinteggiatura dei soffitti (nel computo qui sopra è la voce N.3). È espressa in metri quadri, e quei metri quadri sono la superficie calpestabile realedell'appartamento, stanza per stanza. Un soffitto non ha porte, finestre, nicchie o sguinci: la sua superficie è semplicemente il pavimento visto da sotto.
Quindi: prendi i mq della tinteggiatura soffitti e confrontali con i mq che ti hanno dichiarato a voce, con quelli dell'annuncio immobiliare o con quelli su cui sono calcolate le altre voci. Se il preventivo parla di un appartamento di 90 mq e i soffitti da tinteggiare sono 68, i 90 mq non sono calpestabili: sono lordi, includono i muri, o sono semplicemente sbagliati.
Perché conta: se i metri quadri di base sono gonfiati, tutte le voci calcolate a mq lo sono di conseguenza - pavimenti, massetti, rasature, pittura. Non serve controllare venti prezzi unitari: controlla prima che la superficie sia vera. E lo stesso ragionamento vale per i metri lineari di battiscopa (danno il perimetro delle stanze) e per il numero di punti luce e prese, che puoi semplicemente contare girando per casa.
Cosa deve esserci per forza
Nove cose. Se ne mancano tre o quattro, non stai valutando un preventivo: stai valutando una promessa.
Il dettaglio voce per voce
Quantità, unità di misura, prezzo unitario, importo. Senza questo non hai un preventivo, hai un numero.
A misura o a corpo, scritto
Deve dire quale dei due è, voce per voce se cambia. È la riga che decide chi paga le quantità in più.
IVA e aliquota
Sulla manutenzione straordinaria di un residenziale è il 10%. Se un preventivo la include e un altro no, non li stai confrontando.
Le esclusioni, elencate
Cosa NON è compreso, scritto nero su bianco. Le esclusioni non dichiarate sono la prima fonte di extra.
Lo smaltimento delle macerie
Trasporto a discarica autorizzata e oneri di conferimento. Su una demolizione vera valgono centinaia di euro.
Il capitolato dei materiali
Marca, modello, spessore, formato. "Gres porcellanato di prima scelta" non è una specifica: dentro quella definizione ci stanno materiali che costano fra loro il quadruplo.
Tempi legati a fasi, non a date
"Consegna in 90 giorni lavorativi dall’inizio" è verificabile. "Entro giugno" dipende da quando iniziano.
I pagamenti a stati di avanzamento
Acconto contenuto e rate legate a fasi concluse e verificabili. Mai il saldo prima della fine dei lavori.
Data, validità e firma
Un preventivo senza data di emissione e senza scadenza è un documento che può cambiare senza che tu possa dimostrare nulla.
Se ne hai due e non sai quale scegliere
Non confrontare i totali: non sono confrontabili finché non descrivono lo stesso lavoro. Fai così, in ordine. Uno: metti le categorie in colonna e segna quelle presenti in un preventivo e assenti nell'altro. Due: per le voci in comune, confronta i prezzi unitari, non gli importi, perché gli importi cambiano con le quantità. Tre: controlla IVA e esclusioni. Quattro: verifica se materiale e posa stanno nella stessa voce. Quando i due documenti coprono lo stesso perimetro, spesso la differenza del 40% si è ridotta al 5% - e quel 5% è la cosa che stavi cercando di capire.
Domande frequenti
Il preventivo che ho ricevuto è giusto o è troppo alto?
Non si capisce dal totale, si capisce dal dettaglio. Se il preventivo è una pagina con tre righe e una cifra in fondo, non hai niente da verificare: qualunque numero potrebbe essere giusto o il doppio del dovuto. Se invece hai un computo voce per voce, con quantità e prezzi unitari, puoi controllare tre cose concrete: che le quantità corrispondano alla tua casa (i metri quadri di pavimento, i metri lineari di battiscopa, il numero di punti luce), che i prezzi unitari siano in linea con il mercato, e che non manchino categorie intere. Un preventivo alto ma completo spesso costa meno di uno basso e incompleto.
Cosa deve esserci per forza in un preventivo edile?
Il dettaglio voce per voce con quantità, unità di misura e prezzo unitario. L’indicazione se il prezzo è a misura o a corpo. Il regime IVA applicato (sulla manutenzione straordinaria di un residenziale è al 10%, e su una certa cifra sono una voce singola di differenza). Cosa è escluso, scritto in modo esplicito. La gestione dello smaltimento delle macerie. I tempi e il piano dei pagamenti collegati a fasi di lavoro, non a date. E la validità dell’offerta: un preventivo senza data di scadenza è un preventivo che può cambiare.
Preventivo a misura o a corpo: che differenza c’è?
A corpo significa che paghi la cifra pattuita, qualunque quantità venga fuori: il rischio sulle quantità è dell’impresa. A misura significa che paghi il prezzo unitario moltiplicato per la quantità effettivamente eseguita e misurata a fine lavoro: il rischio è tuo. Un preventivo a misura non è un prezzo, è un listino, e il totale che leggi in fondo è solo una stima basata su quantità presunte. Non è una truffa, è normale nei lavori edili, ma devi sapere quale dei due stai firmando perché cambia completamente chi paga le sorprese.
Cosa sono le assistenze murarie e quanto dovrebbero incidere?
Sono il lavoro del muratore che serve agli impiantisti: aprire le tracce nei muri e nei pavimenti per far passare tubi e cavi, chiuderle, fare i fori, montare le cassette, ripristinare intonaci e massetti dove si è scavato, dare assistenza durante il montaggio. L’idraulico e l’elettricista posano l’impianto, ma il muro lo apre e lo richiude qualcun altro.Se in un preventivo non c’è, il lavoro non sparisce: verrà chiesto dopo, a lavori iniziati.
Perché due preventivi per lo stesso lavoro differiscono del doppio?
Quasi sempre perché non descrivono lo stesso lavoro. Su quattro preventivi per le stesse finestre si può passare anche del doppio cambiando materiale (PVC, alluminio a taglio termico, legno-alluminio), tipo di vetro (doppio o triplo, basso emissivo, acustico), tipo di posa (in luce sul telaio esistente oppure con rimozione e ripristino del falso telaio), e per il fatto che smontaggio, smaltimento dei vecchi serramenti, controtelai, zanzariere e ripristino dei bordi in uno siano compresi e nell’altro no. Prima di confrontare due totali bisogna portare i due preventivi allo stesso perimetro.
Che differenza c’è tra preventivo, computo metrico e capitolato?
Il preventivo è il totale che ti viene chiesto. Il computo metrico è l’elenco voce per voce, con quantità, unità di misura e prezzi unitari: è il documento che ti permette di verificare. Il capitolato descrive cosa si fa e con quali materiali: marche, spessori, modelli, modo di posa. Senza computo non puoi controllare i numeri; senza capitolato non puoi controllare la qualità, perché la stessa cifra può comprare un gres economico o uno di fascia alta.
Quali sono i segnali che un preventivo nasconde sorprese?
Un totale molto più basso degli altri senza una ragione spiegata. Una voce generica da qualche migliaio di euro che non si capisce cosa contenga. L’assenza di categorie che in quel lavoro servono per forza (assistenze murarie, massetti, smaltimento). Prezzi a misura senza che nessuno ti abbia detto che sono a misura. Più versioni dello stesso preventivo con numeri diversi e nessuna spiegazione di cosa è cambiato. Nessuna indicazione di IVA. E la frase "il resto come da accordi verbali": se una cosa non è scritta, in caso di discussione non esiste.
Gli importi di questa pagina vengono da un computo metrico reale di un appartamento di 70 mq a Roma. Sono lì per mostrarti la struttura e le proporzioni di un preventivo vero, non per dirti quanto costa il tuo lavoro: su una metratura diversa, con altre finiture o un altro stato di partenza, cambiano tutti. Questa pagina ti aiuta a leggere un preventivo, non sostituisce un sopralluogo.
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