Quanto costano le pratiche edilizie a Roma nel 2026
Pubblicato il ·Rivista da un architetto che segue cantieri a Roma
La risposta breve
Quando serve un titolo edilizio, a Roma le pratiche costano 1.800 euro fissi: CILA 650, direzione lavori 750, variazione catastale 400. Sono onorari tecnici, IVA e diritti comunali esclusi.
La parte che quasi nessuno scrive: non scalano con i metri quadri. Sono 1.800 euro su un lavoro da 70 mq e 1.800 euro su uno da 35 mq. Su un intervento piccolo pesano proporzionalmente il doppio, e questo cambia il conto più di quanto cambi la scelta delle piastrelle.
Le pratiche sono la voce che i privati scoprono dopo. Hai in mano tre preventivi da imprese, li confronti, scegli, e solo in quel momento qualcuno ti dice che serve anche un tecnico. Non è un imprevisto: è una spesa prevedibile che molti preventivi escludono senza dirlo, perché un'impresa edile non la fattura e quindi non la mette. Questa pagina spiega quando serve, quanto costa e perché su un lavoro piccolo fa male.
Quale pratica serve per quale lavoro
Il Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) mette i titoli in scala. La CILA è quello residuale: si usa quando l'intervento non è edilizia libera e non arriva a richiedere la SCIA o il Permesso di Costruire.
| Titolo | Lavori tipici | Quando |
|---|---|---|
| Nessun titolo (edilizia libera) | Sanitari e piastrelle sostituiti dov’erano, tinteggiature, rubinetteria | Manutenzione ordinaria: non si toccano impianti né muri |
| CILA | Impianti rifatti, scarichi spostati, tramezzi non portanti demoliti o aggiunti | Manutenzione straordinaria leggera: niente parti strutturali |
| SCIA | Interventi su parti strutturali, ristrutturazione edilizia più incisiva | Si toccano strutture o si modifica l’organismo edilizio |
| Permesso di Costruire | Aumenti di volume, cambi di destinazione d’uso, nuove costruzioni | Va atteso il rilascio: i lavori non si possono iniziare prima |
La classificazione dipende dall'intervento reale e dalla normativa locale: questa tabella orienta, non decide. Chi decide è il tecnico che vede l'immobile.
Per rifare il bagno o la cucina, di solito, non serve niente
Vale la pena dirlo subito, perché è il caso più frequente. Sostituire sanitari, rubinetteria e piastrelle lasciando gli impianti dove sono è manutenzione ordinaria: nessun titolo, nessuna pratica, nessun 1.800 euro. La CILA entra in gioco quando si rifanno le tubazioni, si sposta lo scarico del water o si demolisce un tramezzo. Se stai rinnovando un bagno senza toccare nulla dietro le piastrelle e qualcuno ti mette in preventivo una pratica edilizia, chiedi quale intervento la renderebbe necessaria.
I 1.800 euro, voce per voce
Questa scomposizione non la trovi altrove, e non per caso: pubblicarla significa rinunciare alla comodità di un numero tondo che non si può verificare.
| Voce | Costo | Cosa comprende |
|---|---|---|
| CILA | 650 EUR | Rilievo, elaborati, asseverazione e invio telematico su SUET |
| Direzione lavori | 750 EUR | Il tecnico che segue il cantiere e risponde di quanto viene eseguito |
| Variazione catastale | 400 EUR | Pratica DOCFA di fine lavori, quando cambia la planimetria o la rendita |
| Totale | 1.800 EUR | Onorari tecnici, IVA e diritti comunali esclusi |
A Roma la CILA si presenta solo online, tramite il SUET, lo Sportello Unico per l'Edilizia Telematico di Roma Capitale, attivo dal 2016. Il portale gestisce CIL, CILA, SCIA e Permesso di Costruire e ha sostituito la procedura cartacea. Serve un tecnico con PEC e firma digitale: non è una pratica che un privato invia da solo.
Ai 1.800 euro di onorari vanno aggiunti i diritti di istruttoria dovuti al Comune, che sono un tributo separato e si pagano tramite pagoPA dalla sezione pagamenti del SUET. Secondo la delibera di Giunta Capitolina 524/2024 sono 291,24 euro fino a 200 mq, 349,24 euro fino a 500 mq e importi più alti oltre. Vanno verificati al momento della presentazione, perché sono soggetti ad aggiornamento. La variazione catastale ha poi i suoi tributi speciali, nell'ordine di 50 euro per unità immobiliare ordinaria.
Sui tempi non c'è simmetria. Con la CILA i lavori possono iniziare dal giorno della presentazione: non c'è un'istruttoria di assenso da attendere. Con la SCIA si parte subito ma il Comune ha 30 giorni per i controlli. Il Permesso di Costruire invece va atteso, con un termine ordinario di 90 giorni salvo sospensioni per integrazioni: chi programma un cantiere con un Permesso da ottenere sta ragionando su mesi, non su settimane.
Perché su un lavoro piccolo pesano il doppio
Quasi tutto, in una ristrutturazione, scala con la superficie: le piastrelle, la pittura, il massetto, le ore di mano d'opera. Le pratiche no. Sono un costo fisso, e i costi fissi non si confrontano con la percentuale: si confrontano con la dimensione del lavoro.
| Dimensione del lavoro | Pratiche | Peso sul totale |
|---|---|---|
| Lavori per 15.000 EUR | 1.800 EUR | circa 12% del totale |
| Lavori per 30.000 EUR | 1.800 EUR | circa 6% del totale |
| Lavori per 60.000 EUR | 1.800 EUR | circa 3% del totale |
Il motivo è semplice: il lavoro tecnico è quasi lo stesso. Per una CILA servono il rilievo dello stato di fatto, il recupero dei titoli edilizi già esistenti sul fascicolo dell'immobile, gli elaborati grafici del prima e del dopo, l'asseverazione firmata e l'invio telematico. Un appartamento da 35 mq ha meno stanze da disegnare di uno da 70, ma ha lo stesso fascicolo da ricostruire, la stessa asseverazione da firmare e la stessa pratica da protocollare.
La direzione lavori segue la stessa logica: il tecnico va in cantiere comunque, e su un cantiere corto le visite non si dimezzano. La variazione catastale è una pratica DOCFA con un iter suo, indifferente ai metri quadri.
La conseguenza pratica. Se stai valutando un intervento piccolo che richiede la CILA, le pratiche possono valere quanto un bagno di finiture. Non è un argomento per evitarle: è un argomento per saperlo prima di firmare, e per considerare se non convenga accorpare in un unico cantiere lavori che avevi in mente di fare in due riprese. Due interventi in due anni possono voler dire due volte le pratiche.
Cosa fa salire il conto delle pratiche
Vincoli e autorizzazioni in più
- Vincolo paesaggistico o storico. Se l'intervento cambia l'aspetto esterno (facciate, infissi, coperture) serve l'autorizzazione paesaggistica, con il parere vincolante della Soprintendenza. La procedura ordinaria dell'articolo 146 del Codice dei beni culturali può arrivare a 120 giorni. Sono tempi e onorari che si aggiungono, non che si sostituiscono.
- Lavori interni in zona vincolata. Buona notizia: la giurisprudenza ha chiarito che i lavori interni che non aumentano i volumi e non cambiano l'aspetto esterno non richiedono autorizzazione paesaggistica, nemmeno in area protetta. Il vincolo sull'area non basta da solo a far scattare la pratica in più.
- Salto di titolo. Se si scopre che l'intervento tocca una parte strutturale, si passa dalla CILA alla SCIA e le pratiche non sono più 1.800 euro: cambia il tipo di lavoro tecnico richiesto.
Situazioni e sanatorie
- Stato di fatto non conforme. È il caso più costoso e il più comune nei palazzi romani: la planimetria depositata non corrisponde a quello che c'è. Prima di poter fare la CILA sul lavoro nuovo va regolarizzato il vecchio, e quella è un'altra pratica.
- Titoli edilizi introvabili. Recuperare il fascicolo di un immobile degli anni '60 può richiedere accessi agli atti e settimane di attesa. È tempo del tecnico, e si paga.
- CILA tardiva. Se i lavori sono già partiti, la comunicazione postuma prevista dall'articolo 6-bis costa 1.000 euro di sanzione, ridotti a un terzo (333,33 euro) se la si presenta spontaneamente a lavori ancora in corso. Più gli onorari, che su una pratica a posteriori sono più alti.
- Condominio di mezzo. Se l'intervento tocca parti comuni serve la delibera dell'assemblea. Non aumenta la parcella del tecnico, ma può bloccare tutto per mesi.
Le tre cose scomode sulle pratiche edilizie
1. Molti preventivi le escludono senza scriverlo
Un'impresa edile non fattura una CILA, quindi nel suo preventivo non la mette. Fin qui è corretto. Il problema è la parola "tutto compreso": se il lavoro richiede un titolo edilizio e il preventivo non nomina né la pratica né il tecnico, non è tutto compreso, è incompleto. Il modo di verificarlo è una domanda sola: "questo intervento richiede un titolo edilizio, e se sì chi lo presenta?". Una risposta vaga è già un'informazione. Su due preventivi simili, quello che nomina le pratiche e le quota è quasi sempre il più onesto, anche quando il totale è più alto.
2. Chi risparmia sulla pratica poi non riesce a vendere casa
Non presentare la CILA sembra un risparmio pulito: nessuno viene a controllare, il lavoro si fa comunque. Il conto arriva anni dopo, in un momento preciso: il rogito. Se lo stato dei luoghi non corrisponde a quello depositato in Comune, la banca non eroga il mutuo al compratore e il notaio non procede. La vendita si blocca, a volte a giorni dalla firma, e la sanatoria si paga comunque, con il tecnico che deve ricostruire a posteriori un lavoro che nessuno ha documentato. Nei casi peggiori, con difformità gravi, l'unica strada è demolire la parte non conforme. La pratica non protegge dal Comune: protegge il valore dell'immobile.
3. La direzione lavori non è un optional quando serve
È la voce che si prova a tagliare per prima, perché sembra burocrazia pura: 750 euro per qualcuno che passa in cantiere. Ma la direzione lavori è la funzione tecnica che risponde di quello che viene eseguito, e su una CILA asseverata il tecnico firma dichiarando la conformità dell'intervento. Se non c'è nessuno che controlla, l'unico soggetto interessato a certificare che il lavoro è fatto bene è chi lo ha fatto. Tagliarla significa rimanere soli davanti all'impresa nel momento in cui c'è una contestazione, che è esattamente il momento in cui serve.
Le pratiche sono detraibili, e quasi nessuno lo sfrutta
È la parte buona di questa pagina. Le spese tecniche non sono un costo a fondo perduto accanto ai lavori: entrano nella detrazione insieme a loro.
| Voce | Detraibile? |
|---|---|
| Progettazione | Sì, se collegata all'intervento |
| Direzione lavori | Sì |
| Pratiche edilizie e asseverazioni | Sì |
| Coordinamento della sicurezza | Sì |
| Aggiornamento catastale di fine lavori | Sì |
| Perizie e sopralluoghi richiesti dal lavoro | Sì |
| Spese generali non collegate all'intervento | No |
La condizione è una: la spesa tecnica deve essere connessa a un intervento agevolato, e l'intervento deve essere effettivamente realizzato. Una progettazione pagata per un lavoro mai partito non si detrae.
In concreto: sui 1.800 euro di pratiche, con il Bonus Casa al 50% sull'abitazione principale, si recuperano 900 euro. Come per i lavori, non subito: in dieci quote annuali, e solo con capienza IRPEF sufficiente. Sugli altri immobili l'aliquota 2026 è il 36%, e dal 2027 le aliquote scendono al 36% e al 30%.
Serve il bonifico parlante anche sulla parcella del tecnico, esattamente come sulla fattura dell'impresa. Pagare il professionista con un bonifico ordinario è uno dei modi più banali di perdere una detrazione a cui si aveva diritto.
Domande frequenti
Quanto costano le pratiche edilizie a Roma?
Nella nostra stima sono 1.800 euro fissi, scomposti in CILA 650 euro, direzione lavori 750 euro e variazione catastale 400 euro. Sono onorari tecnici e non comprendono i diritti di istruttoria che si versano a Roma Capitale, che sono un tributo a parte pagato tramite pagoPA dal portale SUET.
Perché le pratiche costano uguale su 35 mq e su 70 mq?
Perché il lavoro tecnico è lo stesso. La CILA richiede il rilievo dello stato di fatto, il recupero dei titoli edilizi esistenti, gli elaborati grafici, l’asseverazione e l’invio telematico: cambia poco che l’appartamento sia piccolo o grande. La direzione lavori significa andare in cantiere comunque, e la variazione catastale è una pratica con un suo iter fisso. Su un lavoro da 25.000 euro le pratiche sono il 7% del totale, su uno da 60.000 il 3%: stessa cifra, peso molto diverso.
Per rifare il bagno serve la CILA?
Dipende da cosa si fa. Se si cambiano sanitari, rubinetteria e piastrelle lasciando gli impianti dove sono, si resta nella manutenzione ordinaria e non serve nessun titolo. Se si rifanno le tubazioni, si sposta lo scarico del water o si demolisce un tramezzo non portante, si entra nella manutenzione straordinaria e la CILA diventa obbligatoria prima di aprire il cantiere. Nella maggioranza dei bagni e delle cucine rifatti senza toccare impianti e muri il titolo edilizio non serve, e chi te lo fa pagare comunque ti sta vendendo una pratica inutile.
Quanto costa una CILA in sanatoria se i lavori sono già stati fatti?
La cosiddetta CILA in sanatoria, cioè la comunicazione tardiva prevista dall’articolo 6-bis del Testo Unico Edilizia, comporta una sanzione di 1.000 euro, ridotta a un terzo (333,33 euro) se la comunicazione viene presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso. A questa si aggiungono gli onorari del tecnico, che su una pratica postuma sono normalmente più alti perché va ricostruito lo stato legittimo dell’immobile. Per gli interventi che avrebbero richiesto una SCIA le cifre salgono molto: la sanzione dell’articolo 36-bis parte da un minimo di 1.032 euro.
Le pratiche edilizie sono detraibili?
Sì. Le spese tecniche sono detraibili se collegate a un intervento edilizio agevolato e se l’intervento viene effettivamente realizzato: progettazione, direzione lavori, coordinamento della sicurezza, pratiche edilizie e aggiornamento catastale di fine lavori rientrano nella detrazione insieme al costo dei lavori. Quindi anche i 1.800 euro delle pratiche entrano nel Bonus Casa al 50% sull’abitazione principale. Le spese generali non collegate all’intervento invece non sono detraibili.
Se faccio i lavori senza titolo edilizio cosa rischio?
Due cose distinte. La prima è la sanzione amministrativa, che per gli interventi da CILA è contenuta e per quelli da SCIA o Permesso di Costruire diventa seria. La seconda, di solito più costosa, è che l’immobile resta non conforme: in sede di rogito la difformità urbanistica blocca la vendita, perché la banca non eroga il mutuo e il notaio non procede. Si scopre anni dopo, con il compratore già trovato e i tempi che stringono, e a quel punto la sanatoria si paga comunque, con il tecnico che deve ricostruire tutto a posteriori.
Serve la pratica per la detrazione anche se è edilizia libera?
È il punto che confonde quasi tutti, e la risposta è no: la detrazione non dipende dall’esistenza di un titolo edilizio. Se l’intervento rientra nell’edilizia libera e quindi non richiede nessun titolo, al posto della pratica si conserva una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la data di inizio lavori e la natura dell’intervento. Vale anche il contrario: la manutenzione straordinaria è detraibile, e resta detraibile anche nei casi in cui non serva un titolo. Quello che non puoi saltare in nessun caso sono fattura e bonifico parlante: sulla qualificazione del tuo intervento fatti confermare l’inquadramento da un tecnico.
I 1.800 euro sono l'onorario tecnico di una pratica ordinaria e non comprendono i diritti dovuti al Comune, l'IVA, né le eventuali autorizzazioni aggiuntive. Quale titolo serva nel tuo caso non lo decide una tabella: dipende dall'intervento reale, dallo stato legittimo dell'immobile e da eventuali vincoli, e si stabilisce con un sopralluogo e una verifica in Comune. Gli importi dei diritti di istruttoria vanno verificati al momento della presentazione, perché sono soggetti ad aggiornamento.
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